[案（àn）情]

王（wáng）某与被（bèi）告（gào）李某某于1982年登记结婚，1995年生（shēng）有小孩李某。2006年王某与被告李某（mǒu）某自愿离婚。婚生小孩李（lǐ）某由王某抚养。在2001年，王某（mǒu）与被告李（lǐ）某某购（gòu）买了（le）一间门面房（fáng），并以李某的名字办理了土地（dì）使（shǐ）用证和房屋所有证。2006年（nián）王某与被告李某某离婚后，被（bèi）告（gào）李（lǐ）某（mǒu）某将该店面（miàn）出租给第三（sān）人张某。现李某起诉被告李某某，要求（qiú）被告李某（mǒu）某将已收（shōu）取的（de）租（zū）金返还给原告，今后租（zū）金（jīn）由原（yuán）告李某向张某收取（qǔ）。

[分歧]

第一种观（guān）点认为，房（fáng）屋租金归谁所有（yǒu），应看该房屋的所有权人是谁。因（yīn）为该门面房的土（tǔ）地使用证（zhèng）和房屋所有（yǒu）证上登（dēng）记的名字均为原告李某，所以应认定该门（mén）面房的所有权人是原告李某。因此，房屋租金应归原（yuán）告李某。

第（dì）二种观点认为，虽然该门面房的土地使用证和房屋（wū）所（suǒ）有证上（shàng）登（dēng）记（jì）的名字（zì）均为原告李某（mǒu），但是原告李某并非该房屋（wū）的真正权利人。该门面房的（de）真正权利人仍然（rán）应为王某与被告（gào）李某某，该门面（miàn）房的租金也应归王某与被告李某某。

[评析]

笔者同意第二（èr）种（zhǒng）观点，理由如下：

一、不（bú）动产登记的效力（lì）

不（bú）动产登记是指国家登记机构将不动产物权的（de）设（shè）立（lì）和变动的事项（xiàng）记载（zǎi）于不动产登记簿并（bìng）供公（gōng）众查阅（yuè）。不动产登记的（de）主要（yào）目的在于公示，也就是说，通过登记将（jiāng）不（bú）动产（chǎn）物权的设立、移转、变（biàn）更的情况向公众予（yǔ）以公开，使（shǐ）公众了解某项不动（dòng）产上所形成（chéng）的物权状态。公示的主要目的又在于（yú）产生公信力，即对于通过法（fǎ）定的公（gōng）示方法（fǎ）所公（gōng）示（shì）出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利（lì）状（zhuàng）态（tài），并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律（lǜ）就应当予以保护。

可见，不动产登记的主要功能在于保护第三人的信赖（lài）利益，维护交易安全。虽（suī）然我国物（wù）权（quán）法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，但是，登记记载的权利人只是应当推定（dìng）为法律上的权利（lì）人，并不是物（wù）权的最终（zhōng）认定，如（rú）果（guǒ）其他（tā）利害关系人具有足够（gòu）的证据可以证明自己是真正的权利人（rén），可以（yǐ）申请登记机构更正登记，也可以（yǐ）通过诉讼程序（xù）请求人民法院（yuàn）重（chóng）新确权。

因此，本案（àn）中，虽然该门面房的土地使用证和房屋所（suǒ）有证上登记的名字均为（wéi）原告李（lǐ）某（mǒu），但并不因此就（jiù）最（zuì）终认定该门面房的权利人为原告李某，只是可以推定原告李某为法律上的权（quán）利人，如果王（wáng）某和被告李某某有足够（gòu）的（de）证（zhèng）据可以证（zhèng）明自己是真正的权（quán）利人，那么法院就应该确认王某和被（bèi）告李某（mǒu）某（mǒu）为（wéi）真正权利（lì）人。

二、父母将不动产登（dēng）记在未成年子女名下是否成（chéng）立赠与（yǔ）

虽然《最高（gāo）人民法（fǎ）院关于贯（guàn）彻执行〈中华（huá）人民共和（hé）国民法通则〉若干问（wèn）题的意见（试行）》第一百（bǎi）二十九（jiǔ）条（tiáo）规定“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成（chéng）年人的个人财产”，但（dàn）是这一规（guī）定应理（lǐ）解为（wéi）仅适用于（yú）未成年人是接受其（qí）他人而不（bú）是自己父母的赠与。

合同法上的赠（zèng）与是一种交易行为，交易必须有双方当事（shì）人（rén），且（qiě）双方当事人具（jù）有（yǒu）行为能力和意思表示（shì）能力。完全民事行为能力人可以独立进行民事活（huó）动，限制民事（shì）行为（wéi）能力人只能实（shí）施（shī）与其年龄、智（zhì）力相适应的民事（shì）活动，其（qí）他活动须由（yóu）其（qí）法定代理人行使或征得其法定代理人同意。无民事行（háng）为能力人的民（mín）事活动由（yóu）其法定代理人进行。如果受赠子女是未成（chéng）年（nián）人，按一般常规应由这个未成（chéng）年人的法定代（dài）理人代理接受赠（zèng）与，并与赠与（yǔ）人订（dìng）立（lì）赠与合同。但如果受赠人不（bú）是接受（shòu）其他人而是（shì）自己父母的赠（zèng）与，那么赠与人与接受赠与（yǔ）人皆为未（wèi）成年人的父母（mǔ），从而（ér）产生自（zì）己与自己发生民事法律行为，这样的行为是不可能（néng）发（fā）生合同法上的效力而（ér）成立赠与。

本（běn）案中，王某与被（bèi）告李某某购买门面房（fáng），并（bìng）以原告李某的名字办理（lǐ）土地（dì）使用证和房屋（wū）所有证时，原告李某仍为未成年（nián）人，其（qí）民事行为仍由其父（fù）母代理，因此原告李（lǐ）某（mǒu）与被（bèi）告李某某之间不成立赠与，该（gāi）房屋真（zhēn）正权利（lì）人仍（réng）为王（wáng）某与被告李某某。因此，该门面（miàn）房租金应由（yóu）王某与被告李（lǐ）某某所有（yǒu）。