根据我国法律规定:不(bú)可抗力是一项免责条(tiáo)款,是指合(hé)同签订后,不是由于合同当(dāng)事人的过失或疏忽,而是由于发(fā)生了(le)合同当事(shì)人无法预见、无法预防、无法避免和(hé)无法控(kòng)制的事件,以致不(bú)能履行或(huò)不能如(rú)期履行合(hé)同,发(fā)生意外事件的(de)一(yī)方可以免除履行合同的(de)责任或者推(tuī)迟履行合同,在我国《民(mín)法通则》上是指不(bú)能预见、不能避免和(hé)不能克服的客(kè)观情况

  各城市(shì)出台的住房限购政策在性质上具(jù)有公共政策的(de)性质,确实会对房屋(wū)买卖(mài)合同能否继(jì)续履(lǚ)行造成重大影(yǐng)响。但根据法理(lǐ),只(zhī)有同(tóng)时具备不能预见、不能避免(miǎn)和不能克服三大要件才(cái)属于不可抗(kàng)力范畴,可是这么多年来,针对楼市过热(rè)。中央(yāng)和地方频频(pín)出台政策,经历了一个(gè)从限贷到限购逐步(bù)加(jiā)强和完善的长期发展过(guò)程。调控目标(biāo)非常明确,并非猝不及防突然发生。完全称(chēng)不上是不可预见、不可避免和(hé)不可克服。且房屋买卖合同标的(de)额相对较大,对合(hé)同当事人切身利益(yì)攸关。合同当(dāng)事(shì)人(rén)在签订房屋买卖合同时对合同订立之(zhī)后,对可(kě)能(néng)出现的市场风险(xiǎn),以及各种(zhǒng)履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不(bú)会对(duì)各地方逐渐加强的宏(hóng)观(guān)调控措施毫(háo)无心理准备(bèi)。

  因此,这两(liǎng)年国家和地方政府(fǔ)新(xīn)出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定(dìng)为《合同法》第一(yī)百(bǎi)一十七条所规定的不(bú)可抗力。

  对于房屋买(mǎi)卖合同订立之后,由于国家(jiā)或(huò)当地政(zhèng)府出台住房限购政策的实施,致使买受人无(wú)法办理(lǐ)房屋(wū)过(guò)户登记手续的(de),人民法院通常会(huì)认(rèn)定为(wéi),因不可归责于双方当事人的原因导致合(hé)同目的无法实现,除合同(tóng)另有(yǒu)约定外,法院允(yǔn)许(xǔ)当事人以国家或(huò)当地政府新出台住(zhù)房限购政策为理由提出解除(chú)合同,出卖人(rén)应当将(jiāng)收(shōu)受(shòu)的(de)购房款或定金返还给(gěi)买受人。买(mǎi)受人需酌情承担出(chū)卖人实际付出的费用(yòng)等合理损失(shī)。合同(tóng)当事人一方因这种情况解除合(hé)同(tóng),而要求另一方承担违约责任或适用定金(jīn)罚则的,人民法院一般不予支(zhī)持(chí)。