杭州网讯 4月17日国务院发(fā)布《关(guān)于(yú)坚决遏制部分城市房价过快(kuài)上涨的通(tōng)知》,提出“坚决抑制不合理住房需求(qiú)”,银(yín)行房贷等(děng)各项政策的变化(huà),使得 房(fáng)产买卖双方产生了许多新的纠纷(fēn)。
在房(fáng)产新政下,原先订立的交易合同该怎(zěn)样(yàng)继续?认为不能继续执行的合同能不能解(jiě)除?如何(hé)操(cāo)作(zuò)才不会违(wéi)约?面对现(xiàn)场听众提出的问题,昨天,在(zài)浙江(jiāng)图书(shū)馆举办 的(de)“泽(zé)大(dà)法律大讲堂”中,浙江(jiāng)大(dà)学律师实务研究中心(xīn)的专家、律(lǜ)师(shī)们一(yī)一做了解释。
贷款门槛(kǎn)高了(le),想解除合同怎么办?
全新的贷款政策大大提高了买房(fáng)的(de)“门(mén)槛”,让许多原(yuán)本准备购(gòu)买第二套、第三(sān)套房屋的人(rén)觉得有些吃不消(xiāo),纷纷(fēn)想解除合同(tóng),这时应该怎么办?
律(lǜ)师点(diǎn)拨:可(kě)适用最高(gāo)院《关于审理商品房买卖合同纠(jiū)纷案(àn)件适用法(fǎ)律若干问题的解释》第23条。
该(gāi)条规定:“商品房买卖合同约定,买(mǎi)受人以担保(bǎo)贷款方式付款、因当事人(rén)一方原因未能订(dìng)立(lì)商品房(fáng)担保贷款合同(tóng)并导(dǎo)致商品房买卖(mài)合同不(bú)能继(jì)续履行的,对方当事 人可以请求解除合同(tóng)和赔偿损失。因不可归责(zé)于当事人双方(fāng)的事由未能订立商品房担保(bǎo)贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续(xù)履行的,当事人(rén)可以(yǐ)请求解(jiě)除合同, 出卖人应当将收受的购房款本金及其(qí)利(lì)息或者定金返还买受人。”。
但律师同时提醒,应根据当事人提供的证据(由主张解除的一方提供(gòng)证据),区分(fèn)实际情况是否符合以下二个条件:(1)“不(bú)可归(guī)责于当(dāng)事人双方事由”。(2) “并导致已订立(lì)的合同不能继续(xù)履行”。
房产(chǎn)新政不能算“不可抗力(lì)”或“情事变更”
在现场,有许(xǔ)多市民提(tí)出,合同上有写明“碰到不可(kě)抗力或(huò)情势变(biàn)更,可以解除合约。”能不能(néng)利用这(zhè)一条来解除购房合(hé)同?
律师分(fèn)析:“不可抗(kàng)力”是指“不(bú)能预见、不(bú)能避免并不能克(kè)服的客观情况”,房产新政不属于“不可抗力(lì)”或“情事变更”。
长期以来,国家控制房价过快增(zēng)长的决心(xīn)和信号是明确的,当(dāng)事人对房贷政策的(de)调整在(zài)订(dìng)立(lì)合同时应该有所预见,同时,首付提高并是不能克服(fú),可以去借(jiè)钱来付首 付继续履行合约。
所以,以(yǐ)‘不可抗力(lì)’为(wéi)理由(yóu)解除合约这条路行不通。”
开(kāi)发商没有预售证(zhèng),认购无效
现场听众(zhòng)中(zhōng),有不少市民(mín)并不是购(gòu)买现房,而是预购了期房,有的市民说,看现在这个形式(shì),房价(jià)可能(néng)要跌了(le),预购的(de)房子不想要了,能不能和开发商解除合同?
律(lǜ)师答疑:如果开发商(shāng)未取得商品房预售许可证明,以“预约(yuē)”“认购”“意向(xiàng)”等方式收取买方人款项或定金(jīn)、意向金(jīn)等,或订(dìng)立买(mǎi)卖合同的,主张(zhāng)合同无效, 买房人有权要求(qiú)开发商返还已付购房款和(hé)本金(jīn)等。
但如果开发商已(yǐ)经取得了预售许(xǔ)可(kě),能否解除合同还要看合同中的具体(tǐ)规定。
单方(fāng)解除应承(chéng)担的违约责(zé)任
律师介(jiè)绍,如果一(yī)方当事人单方面解除合同,应当承担违(wéi)约责任。违约责任具(jù)体形式为:
(1)卖方双(shuāng)倍(bèi)返还定金(jīn)或买方定金(jīn)没(méi)收。
(2)支付合(hé)同约定的违约金。
(3)如约定以首期(qī)已(yǐ)付款(kuǎn)作为(wéi)补偿或赔偿的,应视为约定违约金。可(kě)以根据违约金(jīn)过高或过(guò)低(以实际损(sǔn)失上下(xià)30%为标准(zhǔn))的规定,请求(qiú)法(fǎ)院酌情调整。
(4)预期利益损失的补偿。
《合同法》第一(yī)百一十(shí)三条规定:“当事人一(yī)方不履行合同义务或者履(lǚ)行合同(tóng)义务(wù)不符合(hé)约(yuē)定,给对方(fāng)造成损失(shī)的,损失赔偿额应当相(xiàng)当于(yú)因违约造(zào)成的损失,包括 合同履行(háng)后(hòu)可获得的利益,但(dàn)不得超(chāo)过违反合同一方订立合同时(shí)预见到或者应当预见到的因违反合(hé)同可能造成的损失。”,依此(cǐ)规定(dìng),如果守约(yuē)方主张违约赔(péi)偿,则 包括当(dāng)事人订立(lì)合同时可预见的预期利(lì)益损失(shī),在房屋买卖合同中,主(zhǔ)要是合同(tóng)解除导致房屋差价(jià)的损失。
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